分類: 最新資訊 范文詞典 編輯 : 范文大全 發(fā)布 : 04-04

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觀點(diǎn)網(wǎng)作為行業(yè)內(nèi)最早涉足住房租賃的開發(fā)商，萬科用了十余年才突破了盈利難關(guān)。3月28日晚間，萬科發(fā)布2023年度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，過去一年，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入34.6億元，同比增長6.8%，年內(nèi)泊寓業(yè)務(wù)在成本法下實(shí)現(xiàn)整體盈利，業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)入新的階段。從2008年試水住房租賃，到2016年推出“泊寓”品牌，再到2023年首次實(shí)現(xiàn)盈利，萬科走過了一段漫長且曲折的旅途。盈利之外，財(cái)報(bào)還對(duì)外透露了更多消息，比如企業(yè)客戶占比提升，泊寓的出租率得以維穩(wěn)；自有渠道獲客比例增長，公司成本進(jìn)一步下探；納保房源翻番，公募REITs“接力”上市……但與此同時(shí)，自2018年“萬村計(jì)劃”暫停之后，泊寓新增開業(yè)房源規(guī)模明顯縮減，在規(guī)?？觳脚c利潤產(chǎn)出的平衡當(dāng)中，萬科選擇了后者。規(guī)模增速放緩“本集團(tuán)旗下'泊寓'是全國最大的集中式公寓提供商”，在2023年的財(cái)報(bào)當(dāng)中，萬科如是描述其住房租賃業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬科泊寓新獲取房間2.28萬間，凈新增開業(yè)1.35萬間，截至2023年底，泊寓業(yè)務(wù)布局全國31個(gè)城市，共運(yùn)營管理租賃住房23.33萬間，累計(jì)開業(yè)18.01萬間，開業(yè)規(guī)模及出租情況位列行業(yè)首位。對(duì)比已披露財(cái)報(bào)的房企系租賃品牌來看，同期，龍湖冠寓開業(yè)房源開業(yè)12.3萬間、招商伊敦公寓開業(yè)房源總數(shù)2.95萬間、華潤有巢公寓管理規(guī)模為5.6萬間……的確，經(jīng)過前些年的快速發(fā)展，萬科泊寓的規(guī)模不斷與其他房企長租陣營拉開差距。不過從縱向?qū)Ρ葋砜?，萬科泊寓近兩年的規(guī)模增速不斷放緩。觀點(diǎn)新媒體了解到，2015年，萬科泊寓的開業(yè)房源數(shù)量僅1000間，隨后，在啟動(dòng)“萬村計(jì)劃”的2017年，該公司累計(jì)開業(yè)房源數(shù)量迅速增長至3萬間。2019年，是萬科泊寓成立以后開業(yè)房源最多的一年，當(dāng)年，該公司凈新增開業(yè)房源數(shù)量達(dá)到5.6萬間，全年累計(jì)開業(yè)房源11萬間，規(guī)模得到了迅速的擴(kuò)充。但自此之后，萬科泊寓的新增規(guī)模趨緩，從近三年的數(shù)據(jù)來看，2021年、2022年及2023年，該公司凈新增開業(yè)房源分別為1.71萬間、0.71萬間及1.35萬間。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理開業(yè)規(guī)模減緩，主要與萬科住房租賃業(yè)務(wù)不同時(shí)期采用的戰(zhàn)略有關(guān)。據(jù)了解，2017年，萬科正式啟動(dòng)“萬村計(jì)劃”，簡單來說，就是從城中村房主手中溢價(jià)獲取房源，經(jīng)過升級(jí)改造進(jìn)而出租獲利，而這一計(jì)劃起初主要在深圳等大灣區(qū)城市推行。一般來說，城中村的規(guī)模較大，房源大多為連片式租賃與改造，通過這種方式，萬科能夠迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模的增長，結(jié)合財(cái)報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，2017年至2019年的三年時(shí)間，萬科泊寓規(guī)模出現(xiàn)了成倍增長態(tài)勢。然而，現(xiàn)實(shí)總是骨感的。在多方阻擊之下，“萬村計(jì)劃”啟動(dòng)不到兩年時(shí)間便接連遭遇城中村清客難、改造難、消防管理難等問題，2018年，萬村公司全面暫停新簽約房源。萬科管理層也曾公開表示，城中村改造比想象中復(fù)雜得多。首次實(shí)現(xiàn)盈利“萬村計(jì)劃”成為泊寓擴(kuò)張的重要契機(jī)，但規(guī)?？觳降耐瑫r(shí)，萬科亦吞下了許多收益并不樂觀的房源，帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。此前，萬科管理層曾表示，“如果沒有城中村二房東業(yè)務(wù)，長租公寓業(yè)務(wù)早就可以賺錢了?！庇^點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，與萬科泊寓同年成立的龍湖冠寓，于2021年便宣布盈利，2023年，該公司實(shí)現(xiàn)租金收入25.49億元，同比增長6.21%，盈利1.4億元。相比之下，2020年才正式成立的招商伊敦，亦在2022年年中實(shí)現(xiàn)盈利，彼時(shí)，招商蛇口管理層表示，招商伊敦公寓是目前為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)盈利的公司，而去年全年，招商蛇口長租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收入為10.88億元，EBTIDA 6.89億元。至于萬科，雖2008年便早早借廣州萬匯樓項(xiàng)目切入長租公寓賽道，公司規(guī)模亦在經(jīng)年累月的發(fā)展當(dāng)中逐漸壯大，卻直至2023年才首次宣布盈利。在去年10月份萬科媒體交流會(huì)上，該公司管理層首次宣布，泊寓在5月份、6月份開始實(shí)現(xiàn)利潤回正，同時(shí)預(yù)計(jì)今年整體利潤回正。最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入34.6億元，同比增長6.8%，前臺(tái)GOP利潤率達(dá)到88.4%，同比增長0.9個(gè)百分點(diǎn)，公司EBITDA達(dá)到6.65億元，同比增長32.3%，年內(nèi)，泊寓業(yè)務(wù)在成本法下實(shí)現(xiàn)整體盈利。對(duì)萬科泊寓而言，“萬村計(jì)劃”及時(shí)止損，是其盈利的關(guān)鍵，但公司企業(yè)客戶占比的提升與自由渠道獲客比例的增長，同樣是其實(shí)現(xiàn)盈利的重要一環(huán)。年內(nèi)，萬科泊寓企業(yè)客戶的占比達(dá)到23%，這一數(shù)值在2021年、2022年分別為18.5%、19.1%。相較于個(gè)人租戶，企業(yè)客戶租賃房源的需求量較大、集中性高，便于租賃企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營及管理，同時(shí)，企業(yè)客戶的整體續(xù)租率高、增值空間較強(qiáng)，這在很大程度上保障了萬科泊寓的出租水平穩(wěn)定性。數(shù)據(jù)顯示，2020年，萬科泊寓的整體出租率達(dá)到95%，而后三年，這一指標(biāo)基本穩(wěn)定在95%以上。其中2022年，該公司出租率為95.60%，2023年這一數(shù)值增長0.16個(gè)百分點(diǎn)至95.76%。良好的出租表現(xiàn)，能為企業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流及利潤空間。除此之外，2023年，萬科泊寓自有渠道獲客占比亦從2022年的80%提升至85%，受此影響，其營銷費(fèi)用率下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)至0.6%。自有渠道獲客占比的提升，意味著企業(yè)的營銷成本能夠進(jìn)一步下探，從而為企業(yè)利潤增長提供空間。納保與REITs規(guī)模增長、首次盈利——這是萬科泊寓2023年成績單的最大亮點(diǎn)。與此同時(shí)，查閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，過去一年，泊寓的各項(xiàng)數(shù)據(jù)當(dāng)中，納保房源指標(biāo)亦出現(xiàn)了較大的變動(dòng)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)透露，截至報(bào)告期末，萬科泊寓在北京、天津、深圳、廈門等23個(gè)城市納保147個(gè)項(xiàng)目，涉及房源10.15萬間。而2022年同期，萬科泊寓的納保項(xiàng)目僅66個(gè)，涉及房源5.89萬間，也就是說，一年時(shí)間，該公司納保項(xiàng)目同比增長122.73%，納保房源數(shù)量則同比提升72.33%。綜合該公司房源數(shù)量來看，期末，納保房源占已開業(yè)房間數(shù)的56.39%，占公司累計(jì)運(yùn)營管理房源的43.51%，數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理顯然，保租房產(chǎn)品已經(jīng)成為了萬科泊寓運(yùn)營項(xiàng)目當(dāng)中最重要的一個(gè)部分。積極納保的萬科泊寓，或許也有自身的考慮，畢竟項(xiàng)目成功納保后，企業(yè)才能獲得公募REITs上市的首張“通行證”。據(jù)了解，早在2023年年中，萬科管理層就曾透露過住房租賃公募REITs的意向。隨后，在去年10月的媒體交流會(huì)上，該公司再度表示萬科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準(zhǔn)備REITs，有信心取得突破。為推動(dòng)保租房公募REITs的上市，萬科泊寓亦逐步啟動(dòng)了資產(chǎn)的剝離和整合動(dòng)作。據(jù)市場消息稱，今年3月初，萬科正計(jì)劃出售旗下長租公寓公司泊寓部分股權(quán)，參與談判的潛在買家包括國企。彼時(shí)，有知情人士透露，萬科正計(jì)劃向深鐵出售泊寓部分股權(quán)，此舉是為了推動(dòng)后續(xù)REITs的發(fā)行。不過，當(dāng)時(shí)萬科方面否認(rèn)了上述消息的真實(shí)性。但在此次財(cái)報(bào)披露后的業(yè)績說明會(huì)當(dāng)中，該公司正式公布了保租房公募RETIs的推進(jìn)時(shí)間表。會(huì)上，萬科首席運(yùn)營官劉肖透露：“長租公寓REITs，我們將在兩周左右的時(shí)間內(nèi)正式向國家發(fā)改委提交申請(qǐng)材料。”他表示，擬申報(bào)的公寓REITs項(xiàng)目標(biāo)的主要位于北京、天津、杭州等重點(diǎn)城市，均為表現(xiàn)優(yōu)異的保障性租賃住房?！鞍殡SREITs的渠道打通，我們相信無論是長租公寓資產(chǎn)、物流資產(chǎn)還是商業(yè)資產(chǎn)，公司都能推動(dòng)這些經(jīng)營性物業(yè)有健康且有質(zhì)量地發(fā)展?！睋?jù)了解，目前成功上市的5只保租房公募REITs當(dāng)中，大多源自地方保租房平臺(tái)，僅有華夏基金華潤有巢REIT為市場化企業(yè)發(fā)行的產(chǎn)品。如若萬科泊寓能夠成功推動(dòng)REITs的上市，其將成為繼華潤置地后第二家發(fā)行保租房REIT產(chǎn)品的市場化企業(yè)。不僅如此，萬科旗下的消費(fèi)REITs當(dāng)下已進(jìn)入詢價(jià)程序，而萬緯物流REITs亦處于申報(bào)狀態(tài)，如若保租房公募REITs亦能成功上市，萬科或?qū)⒊蔀橥挟?dāng)中，唯一一家在公募REITs領(lǐng)域占據(jù)三席的企業(yè)。

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