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　　不同類型的土地登記在登記的具體程序上雖然不盡相同,但總體上,土地登記的基本程序可分為土地登記申請(qǐng),地籍調(diào)查,權(quán)屬審核,注冊(cè)登記,核發(fā)證書五個(gè)步驟.關(guān)于地籍調(diào)查的內(nèi)容請(qǐng)?jiān)旈啞兜丶{(diào)查》教材,本書不再贅述.

　　第一節(jié) 土地登記申請(qǐng)

　　一,土地登記申請(qǐng)

　　土地登記申請(qǐng)是土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人按照規(guī)定向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng),請(qǐng)求在土地登記簿上予以注冊(cè)登記的過程和行為.土地登記申請(qǐng)是土地登記程序的第一步.除了個(gè)別類型的土地登記如因街道名稱,門牌號(hào)改變而進(jìn)行的變更登記等不需要土地權(quán)利人申請(qǐng),由土地登記機(jī)關(guān)直接在土地登記簿上進(jìn)行變更登記外,一般的土地登記類型均需要土地權(quán)利人或權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人向土地登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng),即向土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出要求登記其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)的意思表示.

　　二,土地登記申請(qǐng)人及申請(qǐng)方式

　　土地登記申請(qǐng)人為是土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動(dòng)的當(dāng)事人,包括自然人,法人和其他組織三種類型.其中法人和其他組織均可直接申請(qǐng),而自然人中,只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記,限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請(qǐng),而必須由其法定代理人代理申請(qǐng).因土地價(jià)值重大,土地登記是國(guó)家對(duì)土地權(quán)利狀況或土地權(quán)利變動(dòng)狀況在法律上的確認(rèn),登記正確與否事關(guān)土地權(quán)利關(guān)系人乃至整個(gè)社會(huì)利益,限制民事行為能力人和無民事行為能力人由于年齡,智力和精神健康狀況的緣故,不能很好地理解自己的行為,理智地處理自己的事務(wù)和維護(hù)自己的權(quán)益,或他人其土地登記申請(qǐng)行為有可能會(huì)給自身造成重大損失.為彌補(bǔ)限制民事行為能力人和無民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷,土地登記對(duì)其施予救濟(jì),規(guī)定只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記,限制民事行為能力人和無民事行為能力人不可以直接申請(qǐng)土地登記,而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)土地登記.限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人由其監(jiān)護(hù)人擔(dān)任.

　　土地登記申請(qǐng)人不管是自然人,法人還是其他組織,也可以委托代理人代理申請(qǐng).委托代理是基于被代理人的授權(quán)而發(fā)生的代理,委托代理土地登記申請(qǐng),代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書》(參考樣例見表2-1),如委托專業(yè)土地代理人或代理機(jī)構(gòu)代理,則應(yīng)簽署《土地登記委托代理合同》.《土地登記委托書》和《土地登記委托代理合同》是委托代理法律關(guān)系成立的要件,委托書中應(yīng)明確載明代理的范圍和權(quán)限,代理人應(yīng)當(dāng)按照授權(quán)書上約定的內(nèi)容,辦理代理事項(xiàng).凡是代理人在代理授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行的行為,均直接對(duì)被代理人產(chǎn)生效力.

　　土地登記申請(qǐng)的代理除了法定代理,委托代理外,還有一種特殊的情況——指定代理.這是根據(jù)人民法院或者有關(guān)機(jī)關(guān)的指定而發(fā)生的代理.指定代理中,代理人的代理權(quán)限要根據(jù)法律規(guī)定和指定機(jī)關(guān)的指定來確定.

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